从老龄化看商业地产新机遇！

我国老龄化进程明显加快。根据2021年末的人口统计数据，我国60岁以上人口数量达26736万人，占比18.9%，与第七次人口普查数据相比，增幅达334.1万人;65岁及以上人口达20056万人，占比14.2%，相比于七普数据，增加992.472万人。

对于以人为核心的商业，人口老龄化所造成的人口结构巨变，引发的是商业结构的重塑以及基于民生的商业模式的再造。

本文将通过列举部分老年社区的成功案例，例如将老年社区和TOD、商业综合体相结合，使这些闲置的商业用地再现活力。正如老龄化，看起来是一场危机，换个角度，也许是一个新的机遇。

1G.G Mall

过去20多年里，日本经济长期低迷、国内需求不振、物价保持稳定，人口开始陷入负增长。在打破老龄化困局上，日本也找到了积极的老龄商业模式。

比较成功的是专为老年人服务的日本永旺集团旗下的G.G Mall。

G.G(Grand Generation)一词源于日本作家小山薰堂，指的是日本战后婴儿潮、目前年龄已经超过55岁的一代人，有“最重要、最高级”的意思，从起名上，就可以看出永旺对老龄人群的尊重。

G.G Mall牢牢抓住老年人的痛点，将所有配置都聚焦在65-74岁的老年群体里。

首先是消费环境：老人习惯早起，于是G.G Mall逆流而行，早上7:00开始营业，比其他商场早3小时，为老人们敞开大门;老人喜欢晨练，G.G MALL就直接把走道空地变成“晨练场”;为了防止老人滑倒，G.G MALL还特意铺设了一条180米长室内的防滑健身步道。

针对怕孤单的老人们，商场员工还每天早上免费组织一节45分钟的健身锻炼课程。老人们在这里，可以看书、可以下棋，G.G Mall为他们量身定做了一切。

在消费体验上，G.G MALL专门做了老年模式定制。

比如在“晨练场”旁边的健身装备店铺，适合老人的服装、鞋子以及需要到特定地点才能买到的护膝、护踝、徒步手杖等运动保护装备;

他们把传统意义的商场打造成了一个老年社区，在提供充满粘性的老年社交活动的同时，还销售老年专属产品。

永旺目前已经在日本全国，包括东京千叶、名古屋等地在内的13个分店。预计到2025年，永旺还计划改造100个网点，专门满足老年消费者的需求。

以这种成熟度以及普及速度，日本老年人未来将拥有自己的购物天堂。

2科特纳车站老年社区

位于美国加州圣何塞市的科特纳车站老年社区，是一座新型竖向复合养老社区。本项目将社区养老、医疗办公、商业和公共交通系统整合在了一起。

▲一座集养老、托幼、医疗办公、商业和公交系统为一体的复合社区

项目包括120套老年住宅、65套经济适用房，24,000平米的医疗空间、800平米的零售商业和社区托儿所。

综合社区紧邻科特纳轻轨站和公交站，基地被城市道路Mill Pond Dr和内部道路分为三块，其中西侧是地面商业的公共交通转换停车楼和出租的医疗办公楼，中间部分是养老社区住宅和退休经济适用房，东侧则是社区托儿所。

▲科特纳车站老年社区项目各层功能布局

基地原先是科特纳轻轨站的换乘停车场，所以新设计仍然需要满足这部分的功能需求。所以在临近轻轨站的西北角设置的是一幢七层高的停车楼，地面层部分设有小型的零售商店。

▲科特纳车站老年社区项目效果图

科特纳车站老年社区综合体实际上是TOD 项目，只是这一次将老年社区与公共交通、商业和办公混合在了一起，这是一种随着老龄化社会在全球进一步加剧的情况下所产生出来的新尝试。

无独有偶，这种新的类型也已出现在亚洲一些城市化程度高，用地紧张和人口稠密的地区，比如新加坡!

3新加坡海军部村落

海军部村落位于新加坡兀兰新镇，紧邻海军部地铁站。针对新加坡人口老龄化问题，建设集养老公寓、医疗康养、托幼、老年娱乐、商业、小贩中心、广场为一体的养老综合体。紧邻地铁站，按照TOD开发思路，实施高强度开发，建筑密度基本接近100%。

项目中100%返还绿化率及1.2英亩的软景观设计为整个社区带来了生机勃勃的生态感官体验，生物友好型景观策略在此项目中被体现的淋漓尽致。同时，社区中水资源的合理利用也积极响应了水敏感城市设计理念。

海军部村庄是一次创新性的设计，其中融合了很多设计概念。

该项目采用分层的“三明治”方法。设计了一个“城中村”的概念：下层为公共广场;中层为医疗中心;上层为老年公寓的社区公园。

这三个不同的阶层并列了各种建筑用途，以保证活动空间的多样性，融合来医疗保健，社交，商业和其他便利设施，促进了和谐的邻里关系。

海军部社区是城市化发展的一个很好范例，它致力于将收集，清洁和回收的雨水用于非家庭用途的灌溉和水景配置。

通过水敏城市设计，大部分的雨水在从建筑顶端流向下层的过程中被收集和过滤，然后重力流向中间层。过滤后的水以及来自两个塔顶的直接径流水量足以维持连续三天的植物灌溉和回补两个生态池。

4黄庭芳综合医疗社区

黄庭芳综合医疗社区坐落在新加坡西部裕廊东地铁站旁，是一家拥有700个床位的综合医院以及400个床位的社区医院共同组成的医疗综合组团。这个组团里包含了医疗、辅助养老、介护养老、科研、教育、购物和休闲各种功能。

黄庭芳综合医疗社区临近裕廊东地铁站与公交转换站，被商业、住宅、办公建筑所环绕。建筑组团的西部塔楼综合体为医疗护理病房，东部塔楼为养老社区建筑。

▲黄庭芳综合医疗社区各层功能布局

利用步行人口密集的优势，二层被设计为公共平台，把交通枢纽、商业和医院公共商业区无缝结合为一个轻松的公共环境，为行动不便的老年人和病人提供从同层地体站通往医疗社区的公共区域和药房的安全捷径。

▲黄庭芳综合医疗社区坐落在地铁和公交转换站旁

▲一床一窗

建筑设计具有新加坡城市的特色，并提出“一床一窗”的概念，为静养不避闹市的好设计，综合体位于高密度的城市环境，四周被城市道路所围绕，地面绿化并不是很合适的方案。

设计把绿化配备给每一位老年患者，这对需要长时间康复的年长病人尤其重要。在医院各处的屋顶花园空间也可以为老年病人减轻来自道路和周边购物环境的噪声，使空间更人性化，照顾了病人和医疗人员的感受，创造了一个为老年病患快速康复和居住在此的年老人的愉悦环境。

黄庭芳医院体现了将医疗融入养老社区的概念，医院把连续护理里的专科门诊、急症医院和社区医院三大医疗模块一体化。

5小结

从本文的案例中，我们可以总结出一些新出现的特点: 这些设计都将老年社区与其它类型的功能进行结合，并形成新型的复合养老社区：

① 与商业结合：养老社区不再是单一的老年养老和住宿的地方，而是加入商业空间，一方面商业的盈利可以反哺社区，另一方面各种商业活动也给社区带来活力，消除了一种死气沉沉的养老住宅的刻板印象;

② 与公共交通结合：养老社区结合地铁、轻轨、公交等公共交通系统，一来方便子女来老年社区探望父母及长辈，同时也为每日接送老年人和儿童到托老所和托儿所的上班族提供了交通上的便利，二来密集的人流也为综合社区里的商业带来商机。

③ 与医疗、绿色庭院、公园等结合：养老社区重视庭院，屋顶等各种绿化空间，有的甚至加入农场等概念。尤其在用地紧张人口密度极大的亚洲城市，这种创新性的绿色空间概念的加入，使社区成为一个在闹市中的自然岛，使老年人能随时随地的接触自然，亲近自然，并在自然中安度晚年的场所。