干货 | 社区商业成熟度研究报告

注：本文整理自零点有数集团CEO张军在“CCFA新消费论坛--2018中国社区商业年会”上的演讲。

中国连锁经营协会和零点有数合作的中国社区商业成熟度评估有了初步结果，非常高兴能够在这里跟大家分享。

提到社区的商业，先要说明其背后的几个大的背景：

首先，我们要考虑人民的美好生活如何提升。一个根本的指标就是看他在家里的日子能不能过好。社区商业是支撑中国人民美好生活的重要基石，在此背景下，我们就去探讨这种便利性、充沛性是以什么样的标准去评价。在这一次的定义中，是以比较流行的15分钟生活圈为前提，共同制定了社区商业体系。我们有几个基本思想，我们认为在现在的时代下，首先是关注人们的基本生活，然后再延伸到多样性的选择。

这样的指导思想，指导了我们在评估的时候，去定位在15分钟生活圈的周边是不是存在某一些服务。有和没有是我们考核的重要标准，至于说餐厅在一个时间点开了几个还是十几个，在这次的数据中并没有特别明显区分。

我们也希望通过量化手段把社区的实际商业供给和用户实际需求去做比较，同时为各个服务商提供一个基本方向和原则性指导，同时也给国家的宏观管理能够提供一个基本的参考数据依据。

有数据其实是第一步，我们更希望这些数据除了从宏观上能够看到不同的分布，更真正的能够提升社区生活圈的精细化管理，首先，我们关注供需是否平衡。其次，我们也关注到不同社区，人们的生活和需求是有差异的，现在年轻人跟60后、70后的生活方式是不一样的。

我们对社区服务的温度、速度、便利性、价格等等要求都是不同的，这种不同的需求我们应该用什么样方式去满足，希望通过数据真正实现精准化的布局。在这样一个基本考虑下，我们展开这次研究。我们抽取了全国不同区域的9个城市，每个城市分别选取3类社区，包括成熟社区、发展中社区、不太成熟社区。通过分析这些不同类型的社区的状态，给9个城市进行5大功能、37个细的社区商业完备程度打分。

这5个功能包括生活服务、教育培训、休闲娱乐、购物和餐饮。通过收集近两千名的消费者需求调研给出了这样的权重，生活服务是23%，餐饮是22%，购物和教育培训是20%，休闲娱乐是15%。但是要在这里讲到，权重某种程度上代表着市场的需求，这个市场的需求有区域的差异，随着时间的变化也会存在差异。

从基于这9个城市对全国总体的一个评分，总分是74分，不算是一个很优秀的成绩，但也还算过关。这次评分涉及到的城市在北方有北京和沧州，珠三角区域有上海、扬州、南京，南方一点有深圳和清远，内陆则是成都和南充。5个分项上的表现存在差异，相对来说比较优秀的是餐饮和购物，分别是81分和82分，教育培训得分是76，生活服务得分是71，最差的是休闲娱乐。

如果从这9个城市的数据进一步来看，一线城市的表现是不错的，上海86分、北京83分、深圳84、成都83分，这也反映了一线城市相对来说社区商业氛围成熟的状态。如果再去看二三线城市，可以看到像北上深和成都这四个城市之外，处于北方的沧州，就明显的在某些方面表现出短板。像南充和清远明显看到它们跟全国相比的短板，数据上内侧里面灰色框总体评分，红色框是城区表现，长三角周边即使是二三线城市，短板的缺口并不十分明显。

如果再进一步分析，餐饮是表现最好的，像大学生群体创业第一个想到的就是开餐馆，社区商业服务也因此受益。根据专家、消费者的反馈，我们把餐饮类型分成了两大类，一个是必备的，必备项里中餐厅和快餐厅总体得分是比较高的，休闲餐饮场所表现会弱一些，加分项当中茶艺馆表现很好，但需求在衰退。

看完餐饮我们再对比一下购物，同样购物也分成两大类，上面是必备的，下面是加分项。在必备的上面，我们看到家电的电子卖场、超市便利店，表现还是不错的。加分项之中像烟酒副食店和服装都是供给非常充分的。

如果再看另外几项数据，有一类商业并不需要在社区周边，消费者认为在社区周边最需要的还是这两类，培训机构和幼儿园。我们可以看到培训机构现在是资本市场的宠儿，发展非常迅速。但幼儿园明显是短板。在生活服务板块也同样分为必备项和加分项，必备的两项，一个是医院和诊所，相对表现目前还不错，跟整个国家的投入密切相关。但是在银行及ATM机的布点上相对会弱一些。同时休闲娱乐板块目前整个供给还并不充分，这个是我们从各细项中来看数据的表现。

一方面，我们看到了实际的供给，同时我们把需求的数据和供给的数据做了规划和指数的处理。可以看到，黄色的柱子代表需求强度，一方面代表很刚性的需求，另外某种程度上反映了当下消费者特别需要什么——因为供给不足，需求反而更强的推升。刚才讲到教育板块的幼儿园和培训，包括生活服务板块里的ATM和医院等，这四个柱子是非常明显的。同时，我们也看到在休闲娱乐版块里，影剧院和运动场所需求强度高于供给。

量化的数据可以帮助我们分析大到全国市场的表现，小到一个城市市场的表现，后面还可以具体分析到一些区域和一个社区的表现。

刚才我们分析的是供需之间的差异，接下来我们要特别关注不同人群的差异和特点。这个数据就表现了年轻人的需求特点。北京有很多超大的社区，都是一些码农、大学毕业生的家，作为年轻群体，他们的生活需求和小太阳家庭需求差异明显。小太阳家庭是指家中有小朋友(年龄小于12岁)这样的家庭，我们抽出了这两类非常典型的家庭去做对比，可以看到：总体来说，年轻人在餐饮、娱乐和购物上会有更强的需求，小太阳家庭因为负担非常重，基本上把钱和时间，各种资源，都会关注在教育上。包括在生活服务类，婴儿服务场所的这种服务，其实也是在小太阳家庭中的需求会更强烈一些。

同样我们比较了北京的两个社区，左侧的是非常典型的年轻人社区，右侧是非常典型的小太阳社区。可以看到年轻人社区偏娱乐化和懒化，基本上不愿意做饭，只愿意吃，不愿意干活，只愿意干净。这是他们对未来生活方式的一种非常精准的表达。而在小太阳社区则是有很强的文教化的趋势。

为什么会产生这样的结果?因为大家以前在没有精细化数据的指导下，只能朦胧的通过试错进行摸索。比如说以前我在年轻人社区开一个幼儿园不成功，只能通过倒闭的方式逐步形成一个成熟社区的优化和平衡。但是在有大数据的今天，我们可以缩短大家试错和失败的过程。