特许加盟项目选择—租赁店铺

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【知识要点】

一、租赁店铺程序

我们这里所说的租赁店铺有时也可以是购买房产，而不一定是租赁。就店铺租赁本身至少有三种情况，如从一般房东处租赁、从代理中介处租赁、从特许人处租赁。我们以从一般房东处租赁为例介绍。

如图3-6所示，选定店址后，潜在加盟商需要了解该店址情况，随后与房东业主谈判，双方达成租赁意向后，签订租约。

图3-6租赁店铺流程图

（一）了解情况

租到一个合适的店铺，并不是那么简单的事，而且还有一个如何保障自己合法权益的问题。因此，在办理房屋租赁手续前，必须先对一下几个方面有一个详细的了解。

1.出租人是否有权出租房屋

根据有关法律规定，不是谁都可以出租房屋，也不是什么样的房屋都可以出租的。判断出租人是否有权出租房屋，首先，要看他是否具有《房地产权证》（或《房屋所有权证》），与非房屋所有权人签订的合同是无效的，不受法律的保护，但是经房屋所有权人授权或委托经租、转租的合同除外。

其次，要看出租人的身份证，并按照《房地产权证》上的记录加以核对。如果出租人是受房屋所有权人的委托代其出租房屋的，最好还应与房屋所有权人见面，弄清楚其中细节，不能见到房屋所有权人的，还可以向当地社区居委会等机构核实受托人的真实性和委托书的合法性。

2.该房屋是否有出租权

有很多房屋是不能出租，所以在租房之前，必须了解一下该房屋是否有出租权，房屋出租人有《房地产权证》，这是房屋能出租的基本条件。其次要看出租者是否办理过相应的房屋出租文件，如《房屋租赁许可证》，这是判断该住房是否合法的依据。这有这两证都齐全的房屋，才是可以安全租赁的房屋。

3.房屋实际情况

房屋使用条件的好坏将直接影响店铺以后的经营活动，所以一定要仔细查看。查看的内容包括房屋内的所有情况，包括：门面大小、举架高度、墙壁、天花板、地板、排水设施、电路、燃气、供暖、网络、通信、安全等是否满足经营的需要，确认公共设施供应的计量表位、容量、收费标准、缴费方法、管理和维修，可营业时间等，并估量其中哪些缺陷可以忽视，而哪些缺陷必须仔细考虑。如果发现房屋某些情况将直接影响经营，则应考虑放弃。

另外,一些行业有特殊要求的,如餐饮行业的上下水、排烟，有的汽车后服务项目的排污等，都应结合房屋实际情况予以评估和考量。

4.周边店铺租金情况

周边店铺租金情况将提供一个大致的租金水平，了解了这个水平，就有利于与房主谈判。另外，还可以了解一下周边店铺的经营状况和打算租赁的房屋以前的经营状况等。

5．租赁期

作为一个可持续的事业投资，合理的租赁期保障是必要考量的因素，如租期短于特许授权期将为加盟事业带来诸多不稳定的变数。

（二）业主谈判

不要以为只有外交家才需要谈判，生活中其实处处都需要谈判，特别是生意场上，巧舌如簧一定会带来更多的利润。

1.谈好房租价格

和商务谈判一样，在谈价时，不能失了先机。不要过早表露对房子的好感。即使自己看中的房子，也不要感情冲动，冷静思考到底它是不是真的合适自己。不要轻易作决定，签合同前仔细阅读每一条明细，有疑问的地方要马上提出并解决。

多听少说，尽量让房东多介绍自己的房子。你只要认真听，并适时提出意见。交流中引导房东尽可能多讲述房子的方方面面，比如上一个租户的基本情况、退租原因、房屋周边的配套设施、近期有无政策调控会对房屋造成影响等等，掌握更多的信息，能增加你谈判的砝码也能帮助你冷静思考权衡。

认真观察房屋，结合房东的描述，挑战他的说法。如果发现他的描述与实际情况不相符合，告诉他这造成了你的心理落差，要结合自己的情况再好好考虑考虑。或者可以说房子的条件虽然好但并不符合自己的需求，花费超预算的钱去消费自己根本不需要的条件是否值得，这一点你还需要再斟酌下。攻破房东心理防线的同时，为自己争取更平等更坦诚的方式去商讨各项事宜。

在谈及具体的条件前，传递给房东一个信息：你并不急着租下来，还有很多房源没有查看，机会有的是。或者告诉房东，你已看中其它房子并付了定金，但也喜欢他的房子，是否能再便宜点儿，以补偿不能退回的定金。

如果房东着急把房子租出去，催促你赶紧做决定时，千万不要妥协。急躁往往会使你作出不明智的决定。只要你时间充足，可以设法拖延谈判的时间。拖得越久，胜算越大。有心租给你的房东会拉着你让你加一点钱，不要当场妥协，可以稍微坚持一下，说“差不多了吧”“我已经给高了的”，如果房东是很想租，但又实在租不了这么低价的时候，适当加一些，估计就可以成了。带现金去和房东谈，告诉他你真的很有诚意。只要价钱合适可以马上付定金，但定金金额不宜过多。如有必要，也可以将损失降至最低。实在谈不下去，就只好放弃。

此外，明确租金时有可能涉及附加面积和附属设施等内容，必须编制清单，注明完好程度，以作为租赁合同的附件。

2.谈好缴付方式

房租的缴付方式有多种，最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。最理想的是先支付一个月的租金并缴纳一个月的押金，以后按月支付租金。租赁期限届满时如不续租，由出租方退还押金或最后一个月不再支付租金。另外，也可以考虑按季支付或半年支付一次租金。最好不要按年支付租金，因为这种方式资金的占用非常大。总的来说，开店成本中租金占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑。

3.谈好附加条件

与房东谈判，除了谈租金之外，还要注意谈妥有关的附加条件，经营者不要小看这些附加条件，实际上它可以节省一大笔开支。首先，在租房前营对店面内现有的情况，包括装修状况、设备状况等都了解清楚，然后根据了解的情况，通过谈判，师房东帮助整修一部分。如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的屋顶、地板、墙壁做基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。

其次，可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的，虽然这笔钱最终是退还的，但如果一直经营下去，这笔钱永远不可能返还。对于资金紧张的创业者来说，这是一个极大的浪费。如果经营者能通过谈判使房东免收押金，将使经营者减少一笔成本，而可以在其他经营上加大投资。

（三）签订租约

经过了解情况、谈判，已经确定租赁店铺后，接下来进入实质阶段，即交易阶段，双方签订《房屋租赁合同》，并向房屋所在地的房地产管理部门登记备案。

二、租赁店铺注意事项

一个令每位被特许人都迷惑的问题就是租赁协议中的大量细节。被特许人人往往被创业、获取融资、选择加盟项目等细节搞得疲惫不堪，以至于忽视了租赁条款，为确保正确有利的租赁行为，被特许人应注意以下几个方面。

（一）调查商铺的档案

承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

1.房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2.房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

3.房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

（二）免租装修期

商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，通常免租期为30到45天，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

（三）营业执照

承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

1.原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；

2.商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；

3.房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；

4.涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；

5.因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

（四）装修的处置

商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

1.明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

2.解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

3.明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。

（五）水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。