特许加盟项目选择—接手转租店铺技巧

特许加盟项目选择—接手转租店铺技巧

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【知识拓展】

接手转租店铺技巧

商铺市场中商铺层层转租现象并不少见，不少“二房东”甚至“三房东”通过赚取差价获得收益，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系解除，新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：

1.在接手铺面之前一定要记得查看原始租赁合同，看看转让方是否具有铺面转租权。如果没有，而受让方在不知情的情况下与转让人签订了转让合同，就会造成业主与受让方之间的纠纷。查看原有租赁合同可以很好地避免转让方恶意抬高租金，受让方在接手铺面时就可参照原有合同的租金价格了。明确商铺的产权登记情况也很有必要。房屋产权登记证就好比个人身份证，明确了房屋的归属信息。因为只有房屋的产权问题弄清楚了，才能进行工商营业执照、烟草专卖零售许可证等证件的办理。最后，还要看看铺面的转租期限。商铺的租期要按业主与转让方签订的原始合同算。比如，业主与转让方签订的是一份五年的合同，转让方经营了2年，那受让方的转租期就只能签订3年，超期无效，所以大家在接手前务必要搞清楚租期。

2.转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重签新租赁合同，也需要征得出租人同意。

3.原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失、存货或设备转让等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。

【案例分析】

2012年5月份，范小姐加盟开了一家 “指爱”美甲店，花了3.5万元，在双楠街接手租下了一个不足10平方米的铺面，生意不好做，连续亏了一年，于是范小姐决定将该铺面转租出去。因为地段的原因，该商铺一挂出转让的牌子完全不缺看铺的人，但却迟迟转租不出去。范小姐每次带下家去和房东签转让协议时，下家都会要求房东一次签2—5年，租金递增；但房东却要求商铺租期一年一年地签，“因为很可能明年要收回来自己做”。因此，每次听到房东提出的这一要求，原本有意接手商铺的下家都不能接受。

范小姐意识到，虽然当时和房东签的转让协议上清楚地写明：该商铺可以转让。但是，只要房东不松口，该商铺是铁定转不出去的。于是范小姐找到房东协商，谁知房东却提出另一个要求：转让费五五分，而且5月5号合同到期如果该商铺还没转让出去，范小姐就必须交下一年的租金；如果不交租金，房东就要以范小姐违约为由将该商铺收回。

如果再交一年租金自己就还得亏一年，而且一年后同样要面临商铺转让的问题；如果继续转让，按房东现在的态度，在合同到期前肯定无法转租出去。一旦房东收回商铺，自己3.5万元的转让费和装修费就全打水漂了。无奈之下，范小姐只好同意了房东的要求，加上装修总共转让了3.6万元，分了1.8万元给房东，自己硬生生地亏了1.7万元。

点评：

很多人转商铺都只考虑如何约定好自己租赁期的条款，基本上不会考虑到转让给第二承租方中间过渡的问题，这就被不少房东利用，表面是同意租客转让商铺，但事实上房东的限制条款让租客根本转不出去，从而提出要分转让费等要求。所以，一定要在签合同时就约定好转让给下家时，当铺面要到期之时，自己有权转让铺面，房东有义务配合与第二承租人签订时间期限不超过X年的租赁合同。总之，合同越细致越好，可加一些弹性条款，以保护自己的权益。如果之前没有把这些细节约定好，房子要到期的时候，就会很被动。

【相关链接】

7-11房屋租赁合同中明确说明租赁的商铺或者物业的地址面积、范围以及租赁用途

第一章“租赁房屋”基本情况

第一条“租赁房屋”系______________。

第二条“租赁房屋”使用面积约为132.15平方米，房内四周围墙墙内侧之间的距离及“租赁房屋”平面图见本合同附件一。

在确保本条所述围墙内侧之间距离的前提下，如“租赁房屋”实测面积与本合同约定不符的，不影响租金总额。

第三条 甲方是“租赁房屋”的承租人，对“租赁房屋”享有合法的出租权利（证明文件见本合同附件二）。甲方保证“租赁房屋”在本合同生效时未设定任何抵押、地役权。

第四条 乙方承租“租赁房屋”的用途为：全年无休24小时便利店，其中主要经营项目为店内加工食品、制售快餐。若在“租赁房屋”不能取得与店内加工食品、制售快餐相关的工商、卫生、环保批准（许可）或者无法在“租赁房屋”取得二次装修的消防批准（许可）、验收文件的，本合同自相关政府部门否决文件下发或拒绝受理之日起自动终止，甲乙双方互不承担违约责任，乙方应当按实际占用“租赁房屋”的天数（包括免租期）支付甲方租金，其余预付的租金、押金退还。

【技能训练】

2014年6月，阿薇经过几年在百货店销售服装，积累了一定的销售经验和资金。现在，她想加盟“阿珍妮”品牌，开一家服装店，需要租一个小的店铺，20平方米左右。她进行了前期的调查，确定了在天虹路上开店。但是天虹路上目前没有待租商铺，这令她很苦恼。终于她找到一个正在经营的服装店，门口挂了“商铺转让”的招牌，店主说正好想转租该店铺，除了每年的房租之外，还要阿薇交纳1万元的转租费。店主拿出了他与房主签订的《房屋租赁合同》，阿薇看到租赁合同是2011年4月签订，租期为五年。现在，阿薇既为找到了店铺感到高兴，又很担心这个转让店铺会有问题。

请认真阅读上述材料，并查找相关背景资料，完成下列任务：

要求：

1.如果阿薇接收该店铺，还可以使用几年呢？

2.除了阿薇看到的《房屋租赁合同》，她还需要店主提供哪些材料呢？

3.阿薇应该接手该转租店铺吗？