商圈调查与门店选址

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大多数特许商会指导准加盟商进行商圈调查和门店选址，投资人初选的店址需特许商核准才能正式确定，所以投资人在签订意向加盟协议时，特许商就有义务告知本行业店址初选的一些流程、方法、工具、注意事项等。

总之，商圈调查与选址就是加盟商在当地的优势资源与特许商专业经验的结合。

一、商圈调查

1.商圈设定

所谓商圈，指以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径构成的一个圆形消费圈。商店的绝大部分购买力来自该区域。商圈大小与商店的经营规模、经营范围、所处地段、商店信誉、交通条件等有密切关系，反映着加盟店的经营辐射能力。商圈范围是加盟店确定服务对象的分布、商品构成、促销方法和宣传范围的主要依据。

2.商圈类型

商圈的分类方法很多，在此仅介绍一种分类：

商业区

商业行为集中地区，各种商店林立，其特色为商圈大、流动人口多、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额不低等特色。

住宅区

该区户数多，一般在1000户以上。住宅区消费习性为消费群稳定，具有便利性，讲究亲和感，家庭用品购买率高。

文教区

文教区一般有学校一所或多所。其消费习性为消费群以学生居多，消费金额普遍不高，休闲食品、文教用品购买率高。

办公区

办公区的消费习性为便利性，外食人口多，消费水准较高。

工业区

工业区的消费者多为工厂管理者及打工族，消费水平较低，消费总量较大。

混合区

有商住混合、工商混合等形态。由于都会功能渐趋多变，商圈形态也趋向复合式。混合区具备单一商圈形态之消费特色，属多元化的消费习性。

往往一个商圈内含有多种商圈类型，投资人应根据店铺的规模和业态如何，来排定优先顺序，进行商圈调查和市场评估。

3.商圈调查技巧

利用行人评估商圈

对加盟商，商圈评估的一个重要途径就是利用行人，在创办特许加盟店时，通过对人流的估计还有助于店址的选择。

探查竞争对手情况

广义的竞争涵盖了“竞争”和“共生”，前者是指为了独占利益争个你死我活，后者则是共同分享利益，甚至互相合作来创造更多好处。因此，加盟商在分析商圈，调查竞争店的时候，要彻底打探自己的店与附近的店因商品内容功能相同，分析是否距离过近而互相牵制产生负面影响，或者彼此通过互相合作来增加这个地区的吸引力。

通过以下方法可以较为全面地了解竞争店的情况：

m通过大家的传闻或亲身访查来了解竞争店的实力。具体包括距离、资本、营业时间、经理、员工人数、服务方式、营业面积、停车场、商品项目、单价等等一系列资料，从顾客年龄、服装、携带的东西等判断顾客阶层、店铺形象、声誉、布置、地点条件等也要充分考虑。

m以顾客的身份来刺探竞争店商品的陈列方式，并且从陈列量了解其商品的数量、价格、质量、主要供货商等信息。

m每周均应到竞争店掌握竞争店的顾客数、流向以及时段等，并由所掌握的消费人数计算其销售额。

二、门店选址

1.店址类型

店址类型可以从地理位置、竞争等不同角度予以区分。

1)按地理位置分类

加盟店址可分为商业中心型、准商业中心型、郊外型和居民小区型四类。

商业中心型店址。位于全市性的繁华商业区，这里各类商业、娱乐、服务设施林立，人流、车流密度最大，相应的店址的辐射力强，商圈范围也比较广泛。此类店址适合于各类连锁特许加盟店的开设。

准商业中心型店址。位于地区性商业中心，有重要的交通干线相连接，顾客流量较全市性商业中心少，尤其是流动顾客数量很少。此类店址适合于开设食品、日用商品等类型的特许加盟店。

郊外型店址。是随着城市人口的外迁而设立的店址，其顾客少但固定，经营成本最低。

居民小区型店址。位于大型居民集中居住小区内，为小区生活配套设施。此店址最适合于食品、日用生活品等连锁商店的经营。

2)从竞争的角度分类，店址又可分为竞争型和孤立型两类。

竞争型店址。指同一商圈内有竞争对手存在。竞争对手有两类：一是同类连锁商店，来自这类对手的竞争压力可谓最大；二是与本店经营范围有交叉或重叠的点店铺。

孤立型店址。正好与竞争型店址相对，商圈内没有上述两类竞争对手存在。

3)上述各类型店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房地产价格又极其昂贵；竞争对手少的地段往往缺乏商业吸引力，而商业吸引力大的地段又总是拥挤着众多的竞争者，且觅得合适的店址非常困难。因此，选择店址离不开对店址的综合评估。

2.良好店址的集中分布区域

3.门店选址的基本要求

楼层面积，分布和室内结构（层高、墙体、梁柱、楼梯、通道、消防配套、物业功能）

户外展示面（展示面长度）

停车位的配套（停车台数、是否收费）

车流、人流动向图（示意图）

租金及交付方式（押金、月付/年付、租赁年限）

所处方位、地段优势及特色（城市的位置标示、离中心距离）

每日车流及人流量

周围商圈的特色商业（有无大型、大规模的商业单位）

前后左右一公里商业概况（以门店地址为中心）

商圈内同行业营运状况（时段的人流统计）

4.加盟店选址的技巧与忌讳

1)选址技巧

当创办者资金较少时，只要策略得当也可以选到合适的店面。一般来说，小额资金创业者的选店法则有四项：选自己居住的地区；选与自己经济上或人事上有关系的地区；选自己希望的区域；选预算范围内的适当地区。前两项选择是运用地缘关系，可以广泛利用既有人际关系拓展业务，打下创业基础；后两项则必须参照行业特点，考虑地段特性。不可一味贪求房租低廉。开店的目的是赚钱，能够让你赚到钱的店面才是好店面。

若你非常垂青于黄金地段，而又苦于资金不足时，分租店面的方式说不定能助你一臂之力呢。

2)选址大忌

高速车道边。随着城市建设发展，高速公路越来越多。但由于快速通车的要求，高速公路一般有隔离设施，两边无法穿越。公路旁也较少有停车设施。

周围居民少或增长慢而商业网点已基本配齐的区域。因为在缺乏流动人口情况下，有限的固定消费总量不会因新开商店而增加。

高层楼房。因为高层开店，不便顾客购买，同时高层开店一般广告效果较差，商品补给与提货都多有不便。

业主过于苛刻，与前几届店主的合作均不欢而散，门店外经常张贴有“招租”、“转让”广告。

门店所在地段已列入市政改造规划，开业不久即须搬迁。